Как оформить куплю-продажу квартиры: основные шаги

---

В мире недвижимости не бывает «мелочей». Каждая подпись, каждый документ и даже интонация на переговорах могут сыграть решающую роль в судьбе сделки. Особенно в Москве, где количество участников рынка высоко, цены внушительны, а ошибки стоят дорого. Если Вы собираетесь купить или продать квартиру, важно не просто понимать, что делать, но и зачем именно каждый шаг необходим. Я — адвокат Синельников Владимир Владимирович, более 15 лет я сопровождаю сделки с недвижимостью в Москве и Московской области. И в этой статье не будет абстрактных советов. Только то, что действительно работает, и то, о чём потом не пожалеете. Прочитав статью до конца, Вы:

• Поймёте, с чего начать оформление сделки и где подстерегают ловушки;
• Разберётесь, как проверить документы и выбрать правильный способ расчёта;
• Узнаете, как грамотно зафиксировать передачу квартиры и не попасть в налоговую ловушку.

А главное — будете готовы к сделке юридически, психологически и тактически. Поехали.

---

Подготовка к сделке: что важно предусмотреть заранее

---

Как не ошибиться в цене: оцениваем квартиру правильно

Первое, что нужно сделать перед продажей — понять реальную стоимость объекта. Слишком высокая цена отпугнёт покупателей, заниженная — вызовет подозрения и налоговые последствия. В Москве рынок активный, но и насыщенный: две похожие квартиры могут отличаться в цене на сотни тысяч рублей. Вы можете:

• Сравнить объявления на ЦИАН, ДомКлик, Авито. Обратите внимание на расположение дома, его возраст, состояние подъезда и этаж — это влияет на цену.
• Заказать независимую оценку — особенно важно, если в сделке участвует банк.
• Проверить кадастровую стоимость — она влияет на налоги и является базой для расчёта минимального порога в договоре (не ниже 70% от кадастровой!).

Хитрость: в договоре часто указывают сумму меньше реальной, чтобы уменьшить налог. Но налоговая в Москве умеет считать — и может пересчитать сумму сделки по кадастру.

«Чистая» квартира: как проверить юридическую историю

Покупатель хочет быть уверенным, что после сделки к нему не придут приставы или наследники. Поэтому задача продавца — предоставить максимум достоверной информации и заранее устранить возможные риски. Что проверить:

• Выписка из ЕГРН — покажет собственников, обременения, аресты;
• Историю перехода прав — особенно, если за 3–5 лет квартира несколько раз меняла владельцев;
• Отсутствие зарегистрированных лиц — по возможности, получить справку из управляющей компании или МФЦ;
• Если продаёт доверенное лицо — проверьте доверенность: кем и когда выдана, есть ли ограничения.

Важно: лучше один раз заплатить юристу за проверку, чем потом потратить годы на суды.

Документы, которые нужно подготовить продавцу

Никакая сделка не пройдёт без грамотного комплекта документов. Их состав зависит от конкретной ситуации, но в стандартный пакет входят:

• Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, дарения, наследства и т.д.;
• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (не старше 30 дней);
• Паспорт владельца, а если собственников несколько — паспорта всех;
• Согласие супруга — оформляется у нотариуса;
• Справки об отсутствии долгов (желательно, особенно при ипотеке);
• Поэтажный план, экспликация — можно получить в БТИ или МФЦ.

Часть бумаг можно получить онлайн, но лучше сделать это заранее. Потерянная неделя из-за просроченной справки может сорвать сделку.

---

Как правильно оформить договор купли-продажи

---

Зачем нужен предварительный договор и когда он обязателен

Иногда стороны готовы договориться, но не могут сразу оформить сделку. Например, покупатель ждёт одобрения ипотеки, или у продавца на руках не все документы. В таких случаях заключается предварительный договор — он защищает интересы обеих сторон. Он должен содержать:

• описание объекта;
• планируемую цену;
• обязательства сторон заключить основной договор в определённый срок;
• штрафы за отказ от сделки.

Это не формальность. Такой договор имеет юридическую силу по ст. 429 ГК РФ, и его можно использовать в суде, если кто-то решит «отыграть назад».

Основной договор: на что обратить внимание

Когда приходит время заключать основной договор, важно продумать каждую строку. Никаких «стандартных шаблонов из интернета» — каждая сделка индивидуальна. Что обязательно указать:

• полные данные сторон (ФИО, паспорт, адрес регистрации);
• описание квартиры (адрес, площадь, кадастровый номер);
• цену сделки и способ расчёта;
• сроки освобождения квартиры и передачи ключей;
• подтверждение, что обременений нет;
• дату, с которой переходит право собственности.

Даже если Вы уверены в покупателе или продавце — покажите договор юристу. Это дешевле, чем потом платить адвокату в суде.

Когда договор должен заверять нотариус

Во многих случаях нотариус не нужен. Но в определённых ситуациях без него сделку просто не зарегистрируют. Обязательное нотариальное удостоверение:

• если продаётся доля (в том числе между родственниками);
• если в сделке участвуют дети, недееспособные или опекаемые лица;
• если одна из сторон действует по доверенности, и это требует защиты интересов.

Нотариус в Москве стоит от 7 000 до 15 000 рублей. Но есть плюсы: нотариус сам отправляет договор в Росреестр, а также несёт ответственность за правильность сделки.

---

Регистрация собственности: где, как и сколько

---

Куда обращаться, чтобы зарегистрировать сделку

После подписания договора возникает главный вопрос — как оформить право собственности на покупателя. Без регистрации в Росреестре ни одна сделка не считается завершённой. Способы подачи документов:

• Через МФЦ — самый популярный вариант в Москве. Удобно, быстро, и специалисты проверят документы на месте.
• Онлайн через Госуслуги — если у Вас есть квалифицированная электронная подпись.
• Нотариус — если договор удостоверял нотариус, он обязан сам направить его в Росреестр в электронном виде.

Что подготовить:

• 3 экземпляра договора купли-продажи;
• заявления сторон о регистрации;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• паспорта сторон;
• акт приёма-передачи (лучше приложить сразу);
• нотариальное согласие супруга, если квартира была в браке.

Сколько длится регистрация и во сколько она обойдётся

Срок зависит от способа подачи:

• Через МФЦ — до 9 рабочих дней;
• Через портал Росреестра — от 1 до 3 рабочих дней;
• Через нотариуса — часто в течение 1 рабочего дня.

Госпошлина:

• 2 000 рублей — для физических лиц;
• 22 000 рублей — для юридических лиц.

Если оплачиваете через Госуслуги — получите скидку 30%. Но будьте внимательны: при подаче в электронном виде оба участника должны иметь ЭЦП.

Как понять, что право собственности зарегистрировано

Завершающий этап — получение выписки из ЕГРН. В этом документе указывается, что право собственности перешло к новому владельцу. Он может быть выдан:

• В бумажном виде — в МФЦ или по почте;
• В электронном виде — через сайт Росреестра.

Совет: сразу проверьте данные в выписке — ФИО, адрес, кадастровый номер. Ошибки случаются, и лучше их заметить сразу, пока не возникли осложнения.

---

Расчёты между продавцом и покупателем: безопасно и правильно

---

Как передать деньги, не рискуя ими

Главный страх покупателя — отдать деньги и не получить квартиру. А продавца — передать ключи, не получив оплату. Поэтому способ расчёта должен быть безопасным, понятным и юридически подтверждённым. Варианты:

• Банковская ячейка. Деньги помещаются в сейф, и доступ к ним открывается только после регистрации собственности. Надёжно, но требует личного визита в банк.
• Аккредитив. Покупатель вносит деньги на специальный счёт, а банк переводит их продавцу только при выполнении условий сделки. Это удобно, если участвует ипотека.
• Безналичный перевод. Только если доверяете стороне, и при наличии письменных подтверждений. Иначе — рискованный путь.

Моя рекомендация: использовать ячейку или аккредитив. Да, это дороже, но спокойнее.

Расписка: маленькая бумажка, большой смысл

Каким бы способом ни передавались деньги, оформите расписку. Это Ваш юридический щит в случае конфликта. Она может быть написана от руки, но должна содержать:

• дату и место;
• ФИО, паспортные данные сторон;
• сумму и способ передачи средств;
• цель передачи (по договору купли-продажи квартиры);
• подпись получателя (и свидетелей — желательно).

При крупных суммах лучше заверить расписку у нотариуса. Это не обязательство, а здравый смысл.

Налоги при продаже: когда платить, а когда — нет

Сделка завершена — пора подумать о налогах. Продавец обязан заплатить 13% НДФЛ, если квартира в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от условий покупки). Не платите, если:

• Владеете объектом дольше установленного срока;
• Сумма продажи не превышает 1 млн рублей;
• Можете документально подтвердить свои расходы на покупку (тогда налог считается с разницы).

Иностранные граждане и нерезиденты платят 30% — без права на вычеты. А если в договоре указана сумма, заниженная по сравнению с кадастровой, налоговая может пересчитать её сама.

---

Передача квартиры: финальный этап сделки

---

Акт приёма-передачи: зачем он нужен и что в нём указывать

Оформление собственности — ещё не конец. Чтобы закрепить факт фактической передачи квартиры, составляется акт приёма-передачи. Это важный документ, особенно если в будущем возникнут споры. Акт фиксирует:

• дату и адрес передачи;
• состояние квартиры на момент осмотра;
• подтверждение отсутствия взаимных претензий;
• перечень передаваемых вещей и документов (по желанию);
• подписи сторон.

Некоторые оформляют акт формально, но именно он часто становится решающим аргументом в суде. Подписывать акт стоит только после регистрации права собственности.

Что именно передаётся вместе с квартирой

Передача квартиры — это не только ключи. Вот стандартный перечень:

• комплект ключей от входной двери, домофона, ящиков и т.д.;
• техническая документация: планы, экспликации, инструкции;
• показания счётчиков: зафиксируйте и запишите в акте;
• подтверждения оплаты коммунальных услуг (если запрашивает покупатель);
• дополнительные материалы — например, документы на технику или мебель, если они остаются.

Совет: сделайте опись передаваемого имущества — особенно если в квартире остаются встроенные элементы. Это исключит споры и недопонимание.

Что сделать после сделки, чтобы не пожалеть

Сделка завершена — но ещё не всё. Последние шаги помогут избежать проблем в будущем:

• Переведите лицевые счета ЖКХ на нового владельца (в Москве — Мосэнергосбыт, Мосводоканал и др.);
• Закройте банковские обязательства, если использовалась ипотека или ячейка;
• Оповестите страховую компанию, если объект был застрахован;
• При необходимости подайте декларацию 3-НДФЛ и уплатите налог (до 30 апреля следующего года).

Эти действия — финальный аккорд сделки. Не стоит ими пренебрегать: юридически Вы всё ещё можете быть связаны с объектом.

---

Самые частые вопросы о сделках с квартирами

---

Что нужно для продажи квартиры?

Основной список: документ о праве собственности, актуальная выписка из ЕГРН, паспорт, согласие супруга (если объект был приобретён в браке), техдокументация и справки по ЖКХ. При долевой собственности — согласие всех совладельцев. Для конкретной ситуации могут потребоваться дополнительные бумаги.

6.2.Как проходит сделка по шагам?

Классическая схема: сбор документов → составление договора → расчёт → регистрация в Росреестре → подписание акта → передача квартиры. В Москве часто подключаются банки и нотариусы, особенно при ипотеке или участии несовершеннолетних.

6.3. Всегда ли нужен нотариус?

Нет. Он обязателен только в некоторых случаях: если продаётся доля, участвуют дети или опекаемые, либо кто-то действует по доверенности. В остальных ситуациях достаточно простой письменной формы — но важно, чтобы договор был составлен грамотно.

6.4. Как обезопасить сделку?

Проверяйте документы, делайте запрос в ЕГРН, используйте безопасные способы расчёта (ячейка, аккредитив), не передавайте деньги до регистрации. Идеально — привлечь юриста: он увидит то, что обычный человек пропустит.

6.5. Сколько стоит регистрация и кому платить?

Государственная пошлина — 2 000 рублей. Если подаёте через Госуслуги — получите скидку. Остальные расходы — по ситуации: нотариус, юрист, банк (ячейка или аккредитив). В Москве полное юридическое сопровождение обходится от 10 000 рублей.

---

Что советует адвокат: как не попасть впросак

---

Ошибки, которые совершают даже опытные продавцы

Мой профессиональный опыт подсказывает: большинство проблем возникает не из-за злого умысла, а из-за невнимательности. Вот что часто упускают из виду:

• Не проверяют историю квартиры — старая приватизация, судебные тяжбы, долги перед ЖКХ. Всё это может всплыть неожиданно.
• Передают деньги без расписки — а потом сложно доказать, что оплата была.
• Игнорируют согласие супруга — а потом появляются претензии на имущество.
• Передают ключи до регистрации — это может обернуться проблемами, если сделка сорвётся.

Какой способ расчёта выбрать — зависит от ситуации

Нет универсального решения, но я рекомендую три проверенных формата:

• Аккредитив — деньги «зависают» на счёте до момента перехода права собственности. Идеально, если участвует ипотека.
• Банковская ячейка — классика жанра. Условия доступа фиксируются заранее, и всё проходит вживую, при свидетелях.
• Сейфовый агент — услуга, при которой надёжная третья сторона обеспечивает расчёт по инструкции.

Любой способ хорош, если он юридически подтверждён и оставляет бумажный след.

Московская специфика: почему здесь надо быть особенно внимательным

Рынок недвижимости в столице живёт по своим законам:

• Высокие цены и плотность застройки делают его привлекательным для мошенников;
• Много квартир с «историей» — долевки, наследство, приватизация, дарение, суды;
• Часто участвуют дети — без разрешения органов опеки нельзя ничего оформить;
• Большинство сделок — ипотечные, что усложняет процесс и увеличивает объём документов.

Вывод простой: чем больше участников и нюансов — тем нужнее юрист. Особенно в мегаполисе.

---

Идёте на сделку? Вот что нужно помнить

---

Главное — не спешите и не экономьте на безопасности

Продажа или покупка квартиры — это не просто подписание бумаг. Это сложный процесс, где легко ошибиться. Быстро — не значит правильно. Даже если сделка кажется простой, лучше потратить лишний день и тысячу рублей на проверку, чем потом год судиться. Проверьте объект, документы, прописанных лиц, историю собственности. Обозначьте расчёт в договоре. Зафиксируйте всё письменно. Не полагайтесь на «знакомого риэлтора» — доверяйте юристу, не заинтересованному в комиссии.

Юридическая защита: когда она особенно важна

Если у Вас:

• квартира в долевой собственности или с участием несовершеннолетних;
• объект с богатой историей (наследство, дарение, споры);
• сложности с документами или расчётами;
• первая сделка и нет полной уверенности —

обращайтесь за консультацией к юристу. Меня зовут Синельников Владимир Владимирович. Я адвокат, специализируюсь на сопровождении сделок с недвижимостью в Москве и Подмосковье более 15 лет. Предлагаю:

• анализ и проверку документов;
• составление грамотных договоров;
• безопасные расчёты и контроль регистрации;
• юридическую защиту в случае споров.

Обратитесь сейчас — и получите первую консультацию бесплатно. Сделка с квартирой должна быть спокойной, безопасной и юридически чистой. Я помогу Вам сделать её именно такой.

---